" 我买的学区房过去一年价格狂降，几乎一个月一个报价" 近期，某一线城市市民对记者反映称 许多年来，在 " 鸡娃 " 家庭的追捧以及投资客的恶炒下，京沪顶级学区房几乎是楼市中 " 不跌的神话 "，就连二三十平方米的 " 老破小 " 最高都能卖到超 20 万元 / 平方米。
不过 2023 年这种类型的学区房创下较高跌幅，甚至有小区成交价较过去高点跌了 10 万元 / 平方米 过去的价格令人望尘莫及，而现在普通家庭 " 踮踮脚 " 也能购入一套顶级学区房了，不过这类房子还有投资价值吗？如确实需要为孩子读书购买学区房，又该如何选择？ " 老破小 " 学区房价格跌回 7 年前 董纬近期很郁闷。
2020 年时，为了能让女儿未来进入好学校，他卖掉了自己两室一厅的房子，置换成了一套一室户 " 老破小 "，之所以这么做，是因为这套 " 老破小 " 对口当地 " 公办第一牛校 " 美誉的小学 董纬称，自己当时花费接近 400 万元，而房子面积还不到 40 平方米，由于房子实在太小，不够全家住，董纬又在离自己公司比较近的片区租了一套两室一厅，暂时将这套学区房租了出去，" 以租养租 "。
原本董纬觉得自己的操作很精明——过几年等女儿到了上学年纪，就可以稳妥进入顶级的公办小学，" 以租养租 " 压力也并不大，等学区价值使用完毕，还可以将学区房转手，说不定能小赚一笔 他告诉记者，这种操作模式叫做 " 占坑 "，也就是以低总价购买一套顶级学区房，只为占住学位，实际上这种房子往往面积极小，居住价值并不高，不适合一个家庭居住，全家还要另外租房住。
到 2021 年时，学区房市场依然狂热，董纬购买的房子总价还有一定程度的浮盈，2022 年时市场已见下滑，跌回了董纬入手时的价格，他便安慰自己：" 反正女儿上学总归是要用到的" 到了 2023 年，董纬不淡定了，近期他告诉记者：" 几乎每个月都在下跌，一个月一个价。
" 当时董纬入手一室户的价格，如今已经足够买下同小区两室一厅他懊悔地表示：" 买早了！" 记者了解到，董纬购买的小区，是板块内成交量最高的一个老小区，楼龄普遍达到三四十年据贝壳找房 App，2023 年 12 月，该小区一套 48.29 平方米两室一厅，以 360 万元的价格成交，成交单价是 7.5 万元 / 平方米。
而根据历史成交记录，该小区在 2023 年 4 月时，成交价还普遍在 9 万元 / 平方米以上，3 月时有数套小户型成交单价超过 10 万元 / 平方米 2021 年时，该小区一套成交单价最贵的房子，价格超过了 13 万元 / 平方米，房屋总面积还不足 35 平方米，卖了 450 万。
近期成交单价相比这一高点，已经跌去约 5.5 万元 / 平方米看来董纬所说 " 几年前一室户的价格如今足够买下同小区两室一厅 " 并非虚言 一个奇特的现象是该小区部分房源的挂牌价，比近期的成交价更低根据贝壳找房 App，该小区有 68 套挂牌房源，一套 50.8 平方米的两室一厅，挂牌单价仅 7 万元 / 平方米，一套 48.8 平方米的南北两房户型，挂牌单价为 7.1 万 / 平方米。
同板块的另一个小区是上世纪 80 年代建成的，目前也面临差不多的状况该小区也对口顶级小学，2018 年时就有房子成交单价突破 13 万元 / 平方米，从 2018 年到 2022 年，价格一直较为坚挺。
而近期该小区成交了一套 35.82 平方米的一室一厅，成交价仅为 275 万元，单价 7.6 万元 / 平方米 有学区房成交价骤降 10 万元 / 平 位于北京市海淀区万柳板块的蜂鸟家园，也曾是北京中产非常热衷购买的学区楼盘。
这里对口综合实力在全北京排前三名的小学——中关村三小而蜂鸟家园又以面积小、总价低著称，非常适合 " 占坑 " 挂学位，家长们花数百万元，就能让孩子读顶级名校此前拍出 36 万元 / 平方米、名震全国的万柳书院小区，就位于该板块，对口同一所小学。
在 2021 年的价格巅峰期，蜂鸟家园一套 44 平方米的住宅，成交价达到了 985 万元，单价超过 22.4 万元 / 平方米不过到了 2023 年年末，一套 52 平方米的开间成交总价回落至 617 万元，单价 11.9 万元 / 平方米，对比价格高点，大约降了 10 万元每平方米。
记者查阅贝壳找房中该小区的挂牌信息，发现蜂鸟家园目前总价最低的一套房报价 620 万元，面积为 43 平方米，单价仅为 14.4 万元 / 平方米，此外还有大量挂牌单价低于 14 万元 / 平方米的房源。
位于五道口的小区华清嘉园，曾是许多互联网大佬的起家之地，这里也因为对口中关村二小而成为知名学区房小区该小区 2020 年挂牌价最高突破 16 万 / 平方米，2021 年价格高点时房屋成交价格曾达到 14.5 万元 / 平方米，而现在许多房源挂牌价已调至 11 万 -12 万元 / 平方米。
专家建议：兼顾学位需求和居住舒适度 综合京沪两市学区房的表现，不难发现一线城市的顶级学区房过去一年来的价格走势可以用 " 跳水 " 来形容，跌幅甚至大于普通类型的住宅 中原地产资深分析师卢文曦认为，过去高价学区房的本质是学区溢价叠加了房价上涨预期，如今随着各地出台教育政策对学区进行调控，以及大力发展集团化办学，顶级学区的附加值已显著降低，再加上 2023 年房子本身价格也在一路下行，学区房自然跌得比普通房子更厉害。
" 过去，在对学区房的恶性炒作中，学区房价格早已偏离应有的价值，现在则处于合理回归的状态，价格跌下来很正常" 卢文曦对记者说道 卢文曦表示，他观察到近两年来学区房的投资活动已经明显降温 出生人口的减少，极大降低了投资客对炒作学区房的预期。
" 这并不意味着学区房未来就一文不值了，顶级学校仍然具备稀缺资源，还有一部分人在追求让子女去读好学校，这种需求是一直在的，但是过度炒作已经不存在了" 卢文曦说道 一般来说，住房具有居住属性和投资属性，随着房价进入下行周期，房子的投资属性变弱，现阶段，买房人普遍更看重居住属性，即房子要更大、更舒适。
而曾经热门的那些学区房，多数都不具备居住属性，过去炒作学区房时，投资者都认为面积 " 越小越好 "，只要能挂户口就行，这也是如今学区房 " 超跌 " 的因素之一 如果购房者确实有为孩子读书而买房的需求，接下来该如何选择学区房？卢文曦建议，购房者应该兼顾学位需求与居住需求，在预算范围内，尽量选择居住属性强的房子，至少得是适合全家居住的两房或者三房，那种仅仅用来挂户口的二三十平方米住宅，投机成分过高，未来价格波动可能更大。
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