商业与地产趋势洞察战略解读操盘实践前沿资讯热门盘点当商业从“物理空间”迈向“内容空间”，越秀商管正持续围绕品牌效应、平台效应和综合体效应“三大效应”进行运营能力的全面提升如今，越秀商管更名后首个焕新改造项目落子佛山，正式开启了助力佛山商业加速提质的引擎。
2023年5月5日随着疫情消散和粤港澳大湾区发展的逐步深入，2023年的华南商业市场正迎来新活力今年，广州印发了全国首部国际消费中心城市主题规划，提出要与湾区内各大城市消费联动发展，明确 强化广佛等城市间的合作。
，联动佛山等建设区域消费中心城市 与之相呼应的，是佛山政策利好和市场活跃度向好双重叠加今年1月，禅城发布建设大湾区新型消费中心三年行动方案，3月又发布了促消费十条举措同时，今年的佛山市政府工作报告也提及，将积极恢复和扩大消费，包括实施建设区域消费中心城市八大行动，促进消费扩容提质，着力满足个性化、多样化、高品质消费需求，激发消费新活力，重燃生活烟火气。
品牌市场方面，据赢商大数据不完全统计，2022年全年佛山共开出100家首店品牌，其中佛山 首店83家，另揽得 4家广东首店、2家华南首店以及11家全国首店宏观环境消费复苏与增长，市场活跃度飙升，佛山正积蓄着巨大的商业潜能。
最近，佛山市场又有重磅消息传出2023年4月26日，“悦势共聚 汇见新生”越秀商管悦汇广场品牌见面会暨招商发布会在佛山成功举办，悦汇广场·南海项目正式官宣亮相其背后的操盘者是广州最大自持商业业主——越秀商管，其母公司越秀集团是广州市属资产规模最大的国有企业之一。
值得关注的是，此次发布的 “悦汇广场·南海”是自今年越秀商管资管战略全面升级后首个焕新改造项目，在外界看来，透露着越秀商管未来产品发展准则和城市战略规划的重要意义 在广佛同城发展的当下，广州商业对于佛山事实上是“风向标”一样的存在，对于佛山，它的到来无疑于“投石激浪”。
01.佛山市场厚积薄发庞大的消费力和“亟待提质”的商业佛山不“佛”城市消费力“弹药十足”根据国家统计局佛山调查队住户调查数据显示，2022年佛山全体居民人均可支配收入64150元，相较全国居民人均可支配收入的36883元，高出27267元；2022年全市居民人均生活消费支出41129元，高出全国平均值16591元。
佛山人有消费能力，且愿意消费 但从数据上看，佛山2022年的本地社零总额却与消费端的支出比例存在着缺口根据国家统计局广东调查总队数据显示，佛山2022年全年社会消费品零售总额3593.57亿元，勉强占到广东全年社零总额（4.49万亿元）比例的8%，而“隔壁”人均商业面积小于佛山的广州（2022社零总额1.03万亿），占了广东社零总额的约23%。
对于超960万常住人口的特大城市而言，佛山庞大的本地消费潜力仍有待释放广佛“同频”城市商业需“充值升级”区域发展不平衡，高端消费市场空缺，服务观念相对滞后、消费外流等，都是目前佛山市场存在的问题面临粤港澳大湾区其他城市，尤其是广州、香港等城市的消费“虹吸”， 。
商业提质是摆在佛山面前的首要目标 随着2021年佛山提出加快推动区域消费中心城市建设，提升改造重点商圈，将助力为佛山消费者提供“不用舍近求远”的商业品质和生活方式面对佛山的城市化水平与广州之间的差距的日益缩小，广州优质商业运营经验对于佛山商业提质同样有着“无须舍近求远”的导向作用。
这就让越秀商管——这个广州最大自持商业业主在佛山的布局更加值得关注广州起家、深耕广东，辐射华南、 手握1090亿元商业资产的越秀商管，其背后是总资产规模达9625亿的越秀集团 越秀集团1985年于香港成立，目前已形成以金融、房地产、交通基建、食品为核心产业，造纸等传统产业和未来可能进入的战略性新兴产业在内的“4+X”现代产业体系，拥有包含越秀地产在内的6家上市公司。
其中，越秀地产总资产规模超3000亿，总土储面积超2800万㎡，资产遍布中国30个城市可以说，背景实力如此雄厚的悦汇广场·南海将带着越秀商管深耕广州的成熟运营经验和优质资源，为“广佛同城”的深入发展，以及佛山商业对标广州商业的加速提质，提供更多的方向和灵感。
02.城市新“聚”场核心商圈的优势价值放大今年2月，佛山市第十六届人民代表大会第三次会议政府工作报告中指出，佛山将构建“3+9+N”多层次城市商圈体系，重点建设祖庙-季华路商圈、禅桂商圈、大良-容桂商圈三大核心商圈。
其中，位于 主城区核心的禅桂商圈，对于佛山商业实现高水平提升起着关键性作用 悦汇广场·南海便处于禅桂商圈的中心位置城市核心站位广域的城市辐射从地理位置上看，悦汇广场·南海项目位于佛山中心的禅桂交界处，辐射两大核心区域及广佛交界区。
广佛两地大量的人口交汇给项目提供了成熟的商业氛围和城市最核心的商业资源 项目地处双主干道交汇处，自驾路径连通多个重要城市节点；26条公交线路直达；同时还是轨道TOD商业，这种综合通达便利性赋予了项目辐射全城的优势。
枢纽节点+高净值客群优质的深耕基础“人气”是悦汇广场·南海的另一个天然优势桂城毗邻广州，资源往来集中，无论是业态丰富度还是品牌吸引力、客流热度等，均处于佛山商业发展的高地而 悦汇广场·南海正处于区域核心枢纽双地铁桂城站（广佛线&佛山3号线）。
自带客流的人气枢纽桂城站多出口无缝接驳商场，双线换乘自成 客流中转站，为项目带来了高曝光和高到访率，为客流转化提供了得天独厚的优势基础 高净值客群基础基于城市核心区位，项目10分钟车程内辐射80万居住人口和60万办公人口，3公里范围覆盖535个小区、114栋写字楼，1.5公里范围内辐射24万人，高净值客群基数庞大。
由此，越秀商管团队针对其三大核心客群画像——周边年轻家庭为主，办公人群为辅，兼顾年轻力人群，以“ 陪伴且有趣”为项目主张，传递“ 趣享新生活”的slogan 在商业与地产看来， 城市核心节点的区位价值、
TOD模式加持下的客流保障、 高净值客群的连接覆盖，一方面既是越秀商管将“悦汇广场”产品线首个项目落子佛山的底气，另一方面也为悦汇广场·南海带动商圈价值提升提供优质土壤和基础 由此，越秀商管充分发挥项目先天区位优势，从空间、场景、品牌以及服务等维度， 。
融入 “悦汇”系列的新产品思维，进行了一系列焕新升级，让项目原有的区位硬件优势进一步放大，转化 “人气“为“商气”，释放商圈价值，进而助力佛山商业市场氛围的优化 03.主张陪伴 发掘乐趣极致细节的服务运营加持。
实现“人气”变“商气”，首先要能留人，能够与人产生连接这个连接点，在商业场景中除消费之外，通常以“情绪场景”得以体现，就像茑屋书店在设计中融入“人性尺度”思维一样，“情绪价值“——在大多数人心中逐渐被摆到了和品质消费同等的位置。
基于此，悦汇广场·南海打造了一个主张陪伴且有趣的“家庭喜聚目的地”主张陪伴的情绪共生场“精神牵绊”项目地铁接驳的下沉广场打造了“ 户外闲聊空间”，为亲子互动、宠物游乐、闲暇放空等多重场景“引路”广场 还增加宠物玩乐设施
，结合“宠物周末聚会”等互动形式，将情感联结转化成暖心具象的陪伴 “社交同频”AB两座外广场分别打造“艺术快闪”和“早咖晚酒”社交主题街区，精准把握时下社交需求，锚定“艺术+餐饮”的人气组合抓手，吸客留客，发挥夜经济动能。
开放式空间还将作为场景容器，让未来活动内容更具“可创作性”，贴合频率随时“切换”的新世代客群 “动静皆宜”绝妙的是，除了三五好友的热闹欢聚和亲子、宠物等暖心陪伴场景，悦汇广场·南海还为人们“预留”了一处动静皆宜的放空 “独处”之境。
在AB两座之间，项目充分利用地下连通部分，考量 AB两座间连廊在游逛、引流方面和相对独立的空间设计优势，融入露营风场景，拍照导流两不误；还将引入博览书店，营造“宜动宜静”的第三空间 “逛之有物”针对目标客群和城市商业升级的需求结构研判，悦汇广场·南海在业态布局方面着重凸显亲子、零售等引领性业态，并深度挖掘餐饮、配套等刚需性业态，优势叠加，共同构建悦汇广场·南海的高质量商业生态。
在重点业态方面，项目团队持续强化亲子零售、游乐、互动以及服务等全链条业态品质，充分发挥矩阵效应，构建全龄层、高品质的一站式亲子成长空间；保留、甄选表现市场稳健的零售品牌，并 深度聚焦精致“outlet”业态，33个铺位自成“精致outlet”IP
，提升商业辨识度，并形成项目专属的消费社群； 在线下商业吸客“王牌”的餐饮业态，项目团队更是兼顾品质调性与日常性价比，满足家庭欢聚、商务宴请、日常通勤以及亲友欢聚等社交全场景，同时聚焦年轻一代夜间餐酒社交需求，助力佛山夜间经济活力的提升；
围绕“陪伴且有趣”的项目主张持续深耕，全面强化“便利、暖心且有趣”的生活方式氛围，持续为区域乃至佛山城市的美好生活“提案”此外，项目还将大力引入各类首店、主题店、概念店、定制店等特色店铺，形成项目独特的差异化竞争力，让消费者逛之有物。
生活有“趣”事实上，自“悦汇广场·南海”开业以来，这种“陪伴”就一直在疫情、居家、社交隔离让人们前所未有地意识到了陪伴和健康在生活中的价值和意义悦汇广场·南海和消费者共情发声，联动商户举办了一系列有伴有趣的活动，焕活城市。
艺起悦动·有氧亲子运动营为亲子家庭提供了健康、欢聚的陪伴场景； 烟火有声—城市唤醒计划市集，锚定流行元素，联合众多场内品牌举办露营、市集等活动，热度引爆全城 此外， 水上荧光音乐会、 泡泡/捕鱼大作战、
太阳帽手作课堂等围绕亲子、潮流、健康的诸多活动也轮番上演 滑动查看更多“陪伴且有趣”的场景活动未来，项目还将围绕新定位引入更多有趣有伴的生活“喜聚”场景，强化消费者在场景中的参与感，引入更加精致的业态无论是亲子家庭互动、三五好友相约，或是萌宠游乐、心灵休憩，都有了新“趣”处。
极致细节的服务理念在服务中有效地传递松弛感、信任度和安全感，这是悦汇广场·南海正在做和未来将持续做的事情项目倡导“ 以客为尊“的服务理念，锚定服务场景中“及时、便利、稳定、品质”等多重要素，随时关注消费者需求细节，将服务场景“无感”融入至消费游逛全程。
到访便利项目8.6万㎡的商业体量配置了1300多个地下车位，会员消费可兑换免费停车时长，极大提升通达便利性，促进到访消费意愿引导游逛项目采用环形动线设计，并通过多层次公共空间，形成视线与流线的互动，打造商品与客流融为一体的活力场域。
减小公区与店铺之间的“边界感”，一方面让消费者有清晰的游逛动线和开阔的视野，为游逛体验引路，更自然地与场内商户产生互动，提升游逛愉悦度；一方面提升品牌商户展示性，将品牌业态功能布局更加清晰地呈现给消费者。
设施升级项目对母婴场景、亲子便利、卫生间等服务场景进行了一系列的改造升级，提升项目的游逛“松弛感”，全场域互联越秀商管“悦享会”会员体系平台与越秀集团“悦秀会”等级、权益积分打通互联，依托越秀地产“商住并举”的优势和竞争力，为消费者实现身份互认、积分通兑等，提供一站式生活场景服务。
同时，平台打通后，将成为链接会员与商户、线上与线下、业务单元与商户联盟的重要纽带人文品质场景的营造、不断优化的业态组合、让人具有愉悦松弛感的极致化服务，同时整合集团全场域优质资源，突破生活场景壁垒……于消费者，商业将成为一站式生活场景服务商，也是闲暇游逛的新去处；于品牌，项目为其提供了“
引流-人气-商气”的闭环价值，加上背靠越秀集团客户服务平台和私域流量平台的整合能力与协同能力，品牌们将拥有独一无二的资源优势 04.持续深耕的耐心与城市共生的决心“在营项目超50个、运营管理面积730万平方米。
总资产超1090亿元……” 除了这些数据，单是“ 广州最大自持商业业主”这一个标签就足以诠释越秀商管目前在华南商业区域的影响力 从主导环天河体育中心开发，到深度参与广州新中轴线地标建筑群及城市商圈建设，至今已深耕商业地产领域40年， 。
形成了“3+2”业态布局（即“写字楼、零售商场、酒店公寓”3大核心业态，以及“专业市场、产业园”2大辅助业态），更将商业版图拓展至粤港澳大湾区、华中、华东三大区域，深耕北京、武汉、上海、杭州等核心城市，实现了对全国活力经济带的战略布局。
从商业的可持续性来看， 未来5年，越秀商管在营项目还将释放近20万㎡租赁使用面积，一、二线城市核心筹开项目租赁面积达25万㎡，源源不断地向越秀商管这一品牌注入着新鲜血液；在商业策略的可持续发展方面，越秀商管则对自己提出了更高的要求。
在不断打磨产品力的同时，持续强化自身圈层资源整合和协同共创能力，还将深耕运营服务，围绕“以客为尊”的服务理念，助力实现越秀商管的可持续“自我造血” 今年和2025年，越秀商管还将迎来全国标杆项目—— 武汉越秀IFC国金天地
和 西安ICC环贸天地两大重磅综合体商业的亮相 武汉越秀IFC国金天地项目效果图其中， 武汉越秀IFC国金天地将于今年6月28日亮相，这座还未开业便荣获“年度最佳商业综合体大奖·金奖”的百万级城市综合体，地处城市内环“黄金十字轴”，所属的越秀·国际金融汇集高端住宅、超甲级写字楼、高端公寓、顶奢酒店等复合物业于一体。
武汉越秀IFC国金天地商业部分整体设计灵感来自“堆叠盒子”，以“Mall+Block”的创意呈现，同时增强两者连通性，生活购物场景随意切换 西安ICC环贸天地项目效果图于2025年面世的 西安ICC环贸天地
，是大西安首例陆空TOD枢纽型城市旗舰综合体，拥有22.7万㎡的超大体量购物中心，同时拥有2.5万㎡的五星级酒店，以及7.7万㎡的甲级写字楼值得一提的是，项目将打造西北首家空中停机坪餐厅和独栋黑珍珠高端餐饮的等独特的体验场景。
2023年，伴随着越秀商管的更名，其正式升级“一核两翼”资管战略，未来将依托“越秀房托”这张资本市场名片，进一步强化主动投融资能力，促进“投资运营+资本运作”的深度黏合，强化业务经营平台及资本管理平台能力。
可以预见，“产品标准化+资管运营“，越秀商管将在商业市场中”加速狂飙“伴随着“悦汇广场”产品线首个项目的落地，越秀商管也正式开启了助力佛山商业加速提质的引擎就像将奈尔宝这样的重磅级品牌首次带入武汉、广州一样，可以预见，未来越秀商管将会给佛山带来更加焕然一新的商业面貌。
结 语当商业从“物理空间”迈向“内容空间”， 越秀商管正持续围绕品牌效应、平台效应和综合体效应“三大效应”进行运营能力的全面提升 怀揣着“致力于成为商业地产领先的专业化资产管理机构”的愿景，与可持续地创造、保持、提升“资产价值” 的使命，越秀商管将会给华南商业市场带来怎样的变局？。
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